Dispositif Denormandie : qu’est-ce et comment ça fonctionne pour défiscaliser ?

Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes. Ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de travaux de rénovation dans des zones déterminées par les pouvoirs publics. L’objectif est de lutter contre la vacance des logements tout en revitalisant certains quartiers dégradés.

Pour profiter de la défiscalisation, les propriétaires doivent investir dans un bien immobilier à rénover, réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans. Les réductions fiscales peuvent atteindre jusqu’à 21 % du montant investi, selon la durée de location.

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Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Lancé par Julien Denormandie, le dispositif Denormandie a été créé pour stimuler la rénovation des logements anciens situés dans les centres-villes. Ce dispositif fiscal, encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts, a été prolongé par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 jusqu’au 31 décembre 2027, dans le cadre de la loi de finances pour 2024.

Le dispositif Denormandie s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Il encourage la rénovation de biens immobiliers anciens, permettant ainsi de lutter contre la vacance des logements et de revitaliser certains quartiers dégradés.

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Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du dispositif, plusieurs critères doivent être respectés :

• Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % à 30 %.
• Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif a été étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière, notamment dans le cadre des opérations de requalification des copropriétés dégradées.

Avantages fiscaux

Le dispositif Denormandie offre des avantages fiscaux significatifs :

• Une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient net du logement.
• La réduction varie en fonction de la durée de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.
• Plafonné à un investissement maximum de 300 000 euros et 5 500 m² de surface habitable.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le dispositif Denormandie cible principalement les logements anciens situés dans des zones spécifiques définies par le gouvernement. Ces zones sont souvent des centres-villes en déclin ou des quartiers nécessitant une revitalisation.

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit respecter plusieurs critères :

• Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Cela inclut des travaux de rénovation tels que l’isolation, le chauffage ou la rénovation de la toiture.
• Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % à 30 %, selon le type de bâtiment.
• Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

La réduction d’impôt est conditionnée au respect des plafonds de loyer et des ressources des locataires. Les loyers mensuels ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par décret, et les ressources des locataires doivent aussi respecter des seuils prédéfinis.

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif Denormandie a été étendu aux copropriétés en grande difficulté financière. Les opérations de requalification des copropriétés dégradées sont désormais éligibles, offrant ainsi une nouvelle opportunité pour les investisseurs souhaitant s’engager dans la rénovation de biens immobiliers dégradés.

Les logements doivent être situés dans des zones définies par la carte des communes éligibles, disponible en ligne. Utilisez un simulateur pour vérifier l’éligibilité de la commune où se trouve le bien.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient net du logement. Ce montant inclut à la fois le prix d’achat du bien et le coût des travaux de rénovation. La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros et une surface de 5 500 m² par an.

• Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
• Pour une durée de location de 9 ans, elle s’élève à 18 %.
• Et pour une durée de location de 12 ans, la réduction atteint 21 %.

Cette réduction d’impôt permet aux investisseurs de diminuer leur facture fiscale tout en participant à la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques. Le dispositif est aussi cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique, ce qui peut rendre les projets d’investissement encore plus attractifs.

Depuis son lancement, le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, offrant ainsi une fenêtre d’opportunité prolongée pour les investisseurs. Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter les conditions d’éligibilité et de suivre les procédures administratives, telles que la déclaration annuelle de revenus incluant le bail, l’avis d’imposition du locataire et la note récapitulative des travaux.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs étapes sont à suivre. Utilisez un simulateur ou une carte des communes pour vérifier si le logement se situe dans une zone éligible. Ces outils permettent de s’assurer que l’investissement respecte les critères géographiques requis.

Respectez les conditions d’éligibilité : le logement doit être ancien et nécessiter des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20 % à 30 % et être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

La location doit respecter des plafonds de loyer et être destinée à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains seuils. Ces critères visent à garantir que le dispositif bénéficie aux ménages modestes et intermédiaires.

Pour valider la réduction d’impôt, intégrez les documents nécessaires lors de la déclaration annuelle de revenus : une copie du bail, l’avis d’imposition du locataire et une note récapitulative des travaux effectués. Ces pièces justificatives permettent aux services fiscaux de vérifier la conformité de l’investissement avec les exigences du dispositif.

Suivez ces étapes méthodiquement pour maximiser les avantages fiscaux du dispositif Denormandie et contribuer à la rénovation du parc immobilier ancien en France.