Certains propriétaires découvrent que le locataire n’est pas toujours le seul à régler les charges liées au logement. La loi ALUR, entrée en vigueur en 2014, a modifié la répartition de ces dépenses, en imposant de nouvelles obligations à chaque partie.
Des différences persistent entre charges récupérables et non récupérables, provoquant parfois des incompréhensions lors de la régularisation annuelle. Les conséquences d’un impayé ne sont pas systématiquement les mêmes selon le statut d’occupant ou de bailleur.
Comprendre les charges de copropriété : définition, utilité et grandes catégories
En copropriété, il est impossible d’ignorer la question des charges. Le règlement de copropriété pose le cadre, détaillant comment se répartissent les dépenses et ce qu’elles recouvrent. Sous l’appellation “charges de copropriété”, on regroupe en réalité plusieurs familles de frais bien distinctes.
Qu’entend-on exactement par là ? Il s’agit des sommes versées par les copropriétaires afin d’assurer l’entretien, la gestion et la préservation des espaces partagés. Ces fonds servent au bon fonctionnement de l’immeuble, qu’il rassemble quelques logements ou des dizaines d’appartements.
L’utilité de ces charges ne fait pas débat : sans elles, plus de chauffage collectif, d’ascenseur, ni même de lumière dans les parties communes. Le budget prévisionnel, voté en assemblée générale sur la base des propositions du syndic et du conseil syndical, permet d’anticiper l’ensemble de ces besoins.
Les grandes catégories de charges
Pour clarifier le partage, voici les deux principaux types de charges qu’on retrouve dans toutes les copropriétés :
- Charges générales : à la charge de tous, calculées au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire. Cela englobe l’entretien courant, l’assurance de l’immeuble, et la rémunération du syndic.
- Charges spéciales : elles ne concernent que les copropriétaires qui bénéficient d’un service ou d’un équipement précis. L’exemple classique, c’est l’entretien de l’ascenseur, qui ne s’applique pas à ceux du rez-de-chaussée.
La clé de répartition détaillée figure toujours dans le règlement de copropriété. Le syndic doit la respecter à la lettre sous peine de contestation. On trouve dans le budget aussi bien l’eau, le chauffage, l’entretien des espaces verts que les frais liés aux équipements techniques. Chaque dépense a sa raison d’être, chaque montant voté pèse sur la collectivité.
Loi Alur : ce qui change vraiment pour les copropriétaires et les locataires
La loi Alur a bousculé les habitudes dans la gestion des immeubles collectifs. Son ambition : clarifier, prévenir, responsabiliser. Les copropriétaires comme les locataires y gagnent en visibilité sur leurs droits et devoirs, mais aussi sur la nature des charges à régler.
Depuis 2014, le diagnostic technique global (DTG) est devenu incontournable pour toute nouvelle copropriété ou en cas de projet de travaux d’envergure. Ce diagnostic donne une vision précise de l’état du bâtiment et éclaire les décisions du conseil syndical et du syndic.
La loi impose également la création d’un fonds de travaux. Chaque copropriété doit désormais alimenter une réserve pour anticiper les dépenses lourdes, comme une toiture à refaire ou une façade à rénover. Cette mesure vise avant tout à éviter les appels de fonds d’urgence qui déstabilisent les budgets.
Autre avancée : le registre national d’immatriculation des copropriétés. Chaque immeuble y est recensé, ce qui permet d’assurer un suivi, de mieux comprendre l’état du parc immobilier et d’identifier les fragilités éventuelles.
Les locataires ne sont pas en reste. L’apparition du permis de louer dans certaines villes a renforcé les contrôles sur les logements mis à la location. L’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie, bénéficie d’un cadre plus strict qui réduit les sources de désaccord. La loi Alur, en somme, donne un cadre plus lisible et une sécurité juridique accrue à tous les acteurs.
Qui paie quoi ? Répartition des charges entre propriétaire et locataire, exemples à l’appui
La question du partage des charges, précisée par la loi Alur, repose sur une distinction très nette. Le propriétaire assume toutes les charges générales liées à la préservation de l’immeuble : toiture, ravalement, ascenseur, gros travaux décidés en assemblée. Ces charges, dites non récupérables, ne peuvent être réclamées au locataire. Elles apparaissent dans l’appel de fonds adressé au propriétaire, calculées selon la quote-part de chaque lot et détaillées dans le règlement de copropriété.
Le locataire, lui, règle ce qu’on appelle les charges récupérables ou charges locatives. Cela concerne tout ce qui touche à l’entretien courant et aux services dont il profite quotidiennement : ménage, éclairage, ascenseur (pour les étages desservis), entretien des espaces verts. La provision pour charges, incluse dans le loyer, est ajustée chaque année lors de la régularisation, en fonction des dépenses réellement engagées.
Quelques exemples illustrent ce partage :
- Exemple 1 : le bailleur paie le remplacement de la chaudière collective, mais le locataire prend en charge l’entretien courant de celle-ci.
- Exemple 2 : le nettoyage des parties communes, l’électricité des espaces partagés et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont dus par le locataire.
- Exemple 3 : la rénovation de la toiture, la mise aux normes de l’ascenseur ou la constitution du fonds de travaux restent à la charge du propriétaire.
Le contenu des charges récupérables est strictement fixé par la loi (décret du 26 août 1987). En cas de litige ou de doute, il est recommandé de consulter cette liste pour éviter tout désaccord lors de la régularisation annuelle.
Impayés de charges : quels risques et solutions pour s’en sortir ?
Un impayé de charges de copropriété ne tarde jamais à faire des remous. Propriétaire ou locataire défaillant, c’est tout l’équilibre collectif qui vacille. Le syndic réagit vite : première relance, puis mise en demeure si la situation traîne. À terme, le tribunal judiciaire peut être saisi, et dans les cas les plus critiques, un mandataire ad hoc peut être nommé pour éviter la dérive.
Le taux d’impayés est un indicateur à surveiller de près. Au-delà de 15 %, la copropriété est placée dans la catégorie “fragile” par la loi Alur. Dans ces cas-là, réaliser les travaux nécessaires, entretenir les parties communes ou simplement rembourser un trop-perçu devient compliqué. La solidarité entre copropriétaires est alors mise à rude épreuve, avec son lot de tensions et de conflits.
Pour sortir de l’impasse, plusieurs pistes peuvent être utilisées :
- activation de la garantie Visale pour les locataires éligibles, ce qui limite les risques pour le bailleur,
- mise en place d’un échéancier négocié avec le syndic pour étaler la dette,
- recours à l’aide sociale ou intervention d’un mandataire ad hoc si la situation reste bloquée.
À noter : la trêve hivernale ne protège pas contre les procédures de recouvrement des charges. Dès les premiers signes de retard, engager un dialogue avec le syndic permet de désamorcer bien des difficultés. Plus la discussion commence tôt, plus les chances d’éviter l’enlisement financier sont grandes. Les charges de copropriété ne laissent personne indifférent : elles sont la colonne vertébrale de la vie collective, et leur équilibre conditionne, au quotidien, la sérénité de tout l’immeuble.
