Quitter une colocation sans rompre le bail des autres locataires suppose une lettre de préavis rédigée avec précision. La difficulté ne réside pas tant dans la forme du courrier que dans ses conséquences juridiques et financières, qui varient selon le type de bail, la présence d’une clause de solidarité et le régime fiscal applicable au logement.
Clause de solidarité et délai d’extinction : ce qui change depuis la loi du 19 novembre 2024
La clause de solidarité reste le point de friction principal lors du départ d’un colocataire. Avec un bail unique signé par tous les colocataires, cette clause engage le partant à payer sa part du loyer même après son départ, pendant un délai fixé par la loi.
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Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ce délai a été réduit. La solidarité du colocataire partant s’éteint désormais au bout de trois mois (contre six mois auparavant) si un avenant est signé par les colocataires restants et le bailleur.
| Situation | Délai d’extinction de la solidarité | Condition |
|---|---|---|
| Bail unique avec clause de solidarité, avenant signé | 3 mois après la fin du préavis | Avenant entre colocataires restants et bailleur |
| Bail unique avec clause de solidarité, pas d’avenant | Jusqu’à 6 mois ou remplacement effectif | Aucune formalité complémentaire |
| Baux individuels (un bail par colocataire) | Extinction immédiate à la fin du préavis | Le bail du partant prend fin sans impact sur les autres |
Ce tableau montre que signer un avenant réduit le risque financier du colocataire sortant. Sans avenant, le bailleur conserve la possibilité de réclamer les loyers impayés au partant pendant plusieurs mois.
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Bail mobilité en colocation : un préavis et un régime fiscal à part
Le bail mobilité, prévu par la loi ELAN, autorise une durée de location de un à dix mois, non renouvelable. Dans ce cadre, la question du préavis classique ne se pose pas de la même manière : le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sans justification de motif.
La particularité du bail mobilité tient aussi à l’absence de clause de solidarité. Chaque colocataire sous bail mobilité est engagé individuellement. La solidarité s’éteint donc immédiatement au départ, sans avenant ni délai supplémentaire.
Fiscalité du bailleur en colocation saisonnière sous bail mobilité
Le propriétaire qui loue en bail mobilité perçoit des revenus de location meublée. Ces revenus doivent être déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel, selon le montant annuel encaissé. Le départ d’un colocataire modifie la base de calcul en cours d’année.
Le risque concret survient lorsque le bailleur ne déclare pas la période de vacance locative entre le départ d’un colocataire et l’arrivée d’un remplaçant. Une sous-déclaration expose à un redressement fiscal et à des cotisations sociales si l’activité est requalifiée en location professionnelle par l’administration.
- Chaque changement de locataire sous bail mobilité doit être tracé avec un nouveau contrat signé, daté et archivé.
- Les revenus perçus au titre de chaque colocataire doivent être individualisés dans la déclaration annuelle.
- En cas de contrôle URSSAF, l’absence de contrat pour un occupant expose le bailleur à une requalification en activité professionnelle non déclarée.
Lettre de préavis colocation : modèle adapté au départ d’un seul locataire
La lettre doit être envoyée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis court à compter de la date de réception du courrier, pas de la date d’envoi. Cette distinction a un impact direct sur la date de fin d’engagement.
Pour un logement meublé, le préavis est d’un mois. Pour un logement vide, le préavis standard est de trois mois, réduit à un mois dans certains cas (zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, attribution d’un logement social).
Mentions obligatoires dans la lettre
- Identité complète du colocataire partant (nom, prénom, adresse du logement).
- Référence du bail et date de signature.
- Date souhaitée de départ et durée du préavis applicable, avec le motif de réduction si le préavis est d’un mois.
- Mention explicite que le courrier ne concerne que le signataire et que les autres colocataires restent engagés par le bail.
- Demande de restitution de la quote-part du dépôt de garantie, le cas échéant.
Exemple de courrier type
Nom, Prénom
Adresse du logement
Téléphone
Email
À l’attention de [Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : congé du bail de colocation situé au [adresse complète]
Madame, Monsieur,
Je vous informe par la présente de ma décision de mettre fin à ma participation au bail de colocation signé le [date], portant sur le logement situé au [adresse]. Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mon préavis de [un mois / trois mois] prendra effet à la date de réception de ce courrier.
Je précise que ce congé ne concerne que ma personne. Les autres colocataires signataires du bail demeurent engagés selon les termes du contrat en cours.
Je vous remercie de bien vouloir organiser un état des lieux de sortie à la date de mon départ et de procéder à la restitution de ma quote-part du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Dépôt de garantie en colocation : qui récupère quoi au départ
En pratique, le bailleur n’a aucune obligation légale de restituer la quote-part du dépôt de garantie au colocataire sortant tant que le bail se poursuit avec les autres. Le dépôt de garantie n’est remboursable qu’à la fin du bail, c’est-à-dire au départ du dernier colocataire.
La solution la plus courante reste un arrangement entre colocataires : le nouveau venu rembourse directement sa part au partant. Ce point mérite d’être formalisé par écrit entre les colocataires eux-mêmes, car le bailleur n’est pas tenu de s’en mêler.
En revanche, si le bail prévoit des baux individuels, chaque colocataire dispose de son propre dépôt de garantie. Le bailleur doit alors le restituer dans un délai d’un mois (logement en bon état) ou deux mois (retenues justifiées) après l’état des lieux de sortie.
Le colocataire qui quitte le logement a tout intérêt à exiger un état des lieux de sortie le jour de son départ. Sans ce document, le bailleur pourrait imputer des dégradations postérieures au partant, sans possibilité de contester efficacement.
