Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze équipements minimum pour qualifier un logement de meublé. Cette liste n’a pas bougé depuis sa publication. La question n’est donc pas de savoir si elle reste valable en 2026, mais plutôt de comprendre pourquoi un simple PDF reprenant ces onze lignes ne protège pas le bailleur en cas de litige.
Inventaire détaillé et liste légale LMNP : deux documents distincts
Nous observons régulièrement une confusion entre la liste des équipements obligatoires du décret et l’inventaire du mobilier annexé au bail. Ce sont deux obligations différentes, et la seconde est celle qui pose problème en contentieux.
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La liste du décret fixe un seuil plancher : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires, matériel d’entretien ménager. Cocher ces onze postes ne suffit pas.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire détaillé et daté de tous les meubles et équipements remis au locataire, annexé au bail ou à l’état des lieux. Service-Public.fr le rappelle dans sa fiche « Location meublée : contrat de bail type ». Un PDF générique téléchargé en ligne ne remplit pas cette fonction s’il ne décrit pas précisément chaque meuble présent dans le logement concerné.
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Requalification du bail meublé en location vide : le vrai risque
Un inventaire absent ou trop vague ne génère pas une simple amende. Le locataire peut demander la requalification du bail en location nue, ce qui transforme radicalement le cadre juridique du contrat.
Les conséquences sont lourdes pour le bailleur :
- Le bail passe d’un an (ou neuf mois pour un étudiant) à trois ans, avec renouvellement tacite de trois ans supplémentaires
- Le préavis du locataire passe de un mois à trois mois (hors zone tendue)
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, contre deux mois en meublé
- Le régime fiscal LMNP devient inapplicable, remettant en cause les amortissements déjà déduits et la déclaration au réel
Un tribunal ne vérifie pas seulement la présence des onze équipements. Il examine si le logement permettait au locataire de vivre, manger et dormir dans des conditions normales dès son entrée. Un matelas posé au sol sans sommier ou des plaques de cuisson non raccordées ont déjà motivé des requalifications.
Charge de la preuve et contentieux sur le dépôt de garantie
La Cour d’appel de Paris a rappelé dans un arrêt du 5 février 2021 (n° 18/25616) que la charge de la preuve du mobilier et de son état pèse sur le bailleur. Sans inventaire précis signé par les deux parties, retenir une partie du dépôt de garantie pour un meuble dégradé ou manquant devient quasi impossible à justifier devant un juge.
Nous recommandons de joindre à l’inventaire des photographies datées de chaque pièce et de chaque équipement. Un document PDF standard listant « 1 table, 4 chaises, 1 canapé » ne permet pas d’établir l’état initial. La description doit mentionner la marque, la couleur, l’état apparent et, pour l’électroménager, le bon fonctionnement constaté.
Cas du bail mobilité
Le bail mobilité (titre I-er ter de la loi du 6 juillet 1989) suit les mêmes exigences d’équipement que le bail meublé classique. Les onze éléments du décret s’appliquent. Aucun dépôt de garantie n’est autorisé pour un bail mobilité, ce qui rend l’inventaire contradictoire encore plus stratégique : c’est le seul levier du bailleur pour prouver l’état du mobilier en cas de dégradation.
Rédiger un inventaire exploitable plutôt qu’un PDF générique
Un inventaire solide doit être signé par le bailleur et le locataire, daté du jour de la remise des clés, et structuré pièce par pièce. Chaque ligne décrit un objet avec son état.
- Chambre : lit deux places (sommier à lattes + matelas mousse, état neuf), table de chevet bois clair (légère rayure angle droit), lampe de chevet noire (fonctionnelle), rideaux occultants gris
- Cuisine : réfrigérateur congélateur (marque et modèle si possible, fonctionnel), quatre assiettes plates blanches, deux casseroles inox avec couvercle, micro-ondes (fonctionnel)
- Séjour : canapé convertible tissu gris (état correct, légère usure accoudoir gauche), table rectangulaire bois, quatre chaises assorties
Ce niveau de détail distingue un document juridiquement utile d’une simple checklist. L’inventaire complète l’état des lieux, il ne le remplace pas : l’état des lieux décrit les murs, sols et plafonds, l’inventaire décrit le mobilier.
Logement décent et articulation avec le décret équipements
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent s’applique à toute location, meublée ou non. Il impose des critères de surface, d’étanchéité, de ventilation et de sécurité des installations électriques et gaz. Un logement qui coche les onze équipements du décret de 2015 mais ne respecte pas les critères de décence reste non conforme.
Depuis la loi Climat et Résilience, les passoires thermiques classées G au DPE sont progressivement interdites à la location. Un meublé classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis janvier 2025. La conformité de l’équipement mobilier ne dispense pas de la conformité énergétique.
Le PDF de la liste mobilier location meublée reste un point de départ, pas un bouclier juridique. Ce qui protège réellement le bailleur LMNP, c’est un inventaire individualisé, signé, daté, photographié, annexé au bail et mis à jour à chaque renouvellement de locataire.
